LTV? DTI? DSR? 이게 대체 뭐지? 뜻 정리

LTV, DTI, DSR..
뉴스에서 이런 단어들이 항상 등장한다. 대한민국 평범한 사람들 치고
내 집 마련 혹은 부동산투자에 관심이 제각각 당연히 다들 있기 때문에 이 용어는 다들 들어봤을거다. 

거두절미하고 하나하나 다 알아보자.
우선 대부분 웬만한 집 값은 보통 평범한 직장인 월급으로는 감내할 수가 없기 때문에
대출을 받아서 집 마련을 생각하는게 대부분이다.
 
그러나 집 값의 안정화나 가계부채 즉,
소득에 비해 주택대출이
너무 많이 나가면 가계에 부담이 될 수도 있고,
또 무분별한 대출로 인한 집값 투기를 억제하기 위해
이런 제도들을 만들어서 시행중이다.
 
하나씩 보자
 
비조정지역 LTV 70% 조정지역 LTV 60% 뉴스에선
이런 거 보일거다.
 
하나도 안 어렵다. 
 
LTV =  집 값 대비 해줄 수 있는 대출
말 그대로 LTV70%면 니 집 값 대비 70%대출 가능하다는거다.
 
만약 LTV가 현재 70%
내가 계약할 집이 1억이라면 대출이 7천만원까지
가능하다는 뜻

이건 쉽지?
 
근데 이거부턴 집중!
다음 DTI = 소득에 비해 얼마까지 대출 받을 수 있냐
(이건 %를 바로 넣어야 이해가 빠르다)

DTI 60% : 1년 간 값아야 할 돈(원금+이자)이
내 연소득에 60%까지 대출 가능함
 
만약  DTI 60%
라는걸 본다?

그렇다면 아 내 연소득에 60%만큼의 원금+이자 금액 만큼만 나오겠구나?

그렇다면 연소득이 5천만원인 사람은 DTI가 60%면 = 3,000만원(1년)
이걸 12달로 나누면 = 한 달에 250만원
즉 원금과 이자 합쳐서 월 250만원 이하로 대출이 가능함
만약 30년 만기 대출이면 월 250만원 (대출이자 4%가정) = 약 4억 9천만원 정도 까지 가능

DSR =  소득대비 받을 수 있는 대출의 최대 비율
예 : DSR 40% =  소득의 40%만큼만 대출 가능
내 소득이 5천 만원 = DSR 40% = 2,000만원
이걸 12달로 나누면 = 한 달에 166만,6666원 이하로 대출 가능함
즉 4% 30년 만기 가정하면 = 약 3억 1천 정도
 
그래서, 주택이나 현재 부동산 상황에 따라서
정부가 이 비율들을 늘였다가~ 줄였다가~ 없앴다가~ 만들었다가~ 하는거다
 
쉽게, 현 대한민국 상황 예를 들어
 
정부 : "자 무주택자는 주택 가격 9억 이하는 LTV70%, DTI60%내로 받으시고 , 
            2주택자 부터는 주택가격 관계없이 LTV60% , DSR40%로만 대출 가능합니다!~"
 
라고 한다면, 계산해보자,
 
A씨는 무주택자가 5억 짜리 집을 사고 싶은데 소득이 
4천만원이야 그렇다면 가능한 대출금액이 얼마 일까?
LTV는 집 값 대비 받을 수 있는 대출이니
 
집 값만 계산 해보면
5억의 70%  = 3억 5천만원 대출가능
 
자 그런데 여기에 DTI 60%도 적용을 시켜 보자고
그렇다면 소득 4천만원의 60% DTI는 년 2천4백만원
 
즉 한 달 원금+이자가 200만원을 넘어서면 안되니
이자가 4% 30년 갚아간다고 치면
DTI 60% = 약 4억 1천만원정도 대출가능 (다른 대출 없다고 치고)
 
근데 이런 뉴스를 접할 땐
LTV70% , DTI 60% 라는 뜻은 이 둘 중 낮은 금액을 기준으로 대출해준다는 의미이다.
 
따라서 위 경우 ,무주택자 A씨는 LTV적용을 받아 3억 5천만원 대출 가능하다는 뜻

또 다른 경우,
 
B씨는 1주택자는 집이 있는데 5억 짜리 집을 하나 더 사고싶어한다
소득은 6천만원이고 원래 가지고 있던 집의 대출금액으로 연 2천만원을 낸다
주택있는 사람이 하나 더 사려고 할 땐 LTV70, DSR40%를 적용 받으니
두 번째 집을 살 때 받을 수 있는 대출을 계산해보면,
 
소득 6천만원의 DSR40% = 즉 연 2천400만원
이 사람은 이미 2천만원을 대출금액으로 내고 있으니
연 400만원 이상의 대출은 받을 수 없다
 
 즉 , 30년 만기로 계산해서 추가로 받을 수 있는 대출금액은
연 400만원을 못 넘기니 이걸 x 30년 (360개월) = 118,800,000원 * 대출이자 연 4%가정해보면
= 약 7천만원.
즉 내가 어떤 집을 사려고 하든 추가로 받을 수 있는 대출은 7천만원 이상은 못 받는거다.

5억짜리 집이니 LTV70% 적용하면 3억 5천이지만
DSR40%를 적용시키니 7천만원이다.
 
이 둘 중 낮은 금액을 기준으로 대출해주니 
B 1주택자의 추가 대출 가능 금액은 7천만원,,
 
즉 = 2주택부터는 니 돈으로 사라!! 라는 뜻
 
제일 쉽게 정리

LTV = 주택 가격 얼마냐
DTI = 너 얼마 버냐
DSR = 너 빚 얼마 있냐